Les bonnes questions à se poser avant de construire :

Ces questions ont pour but de vous aider à bien réaliser votre projet afin que votre maison corresponde aux mieux à vos envies, vos habitudes de vies et votre budget.

Une maison, c’est aussi une philosophie de vie : pour être en accord avec vos principes et votre mode de vie.

Construire sa maison individuelle est un projet qui se prépare avec beaucoup de soin. Avant de construire à proprement parler, plusieurs choix indispensables s’imposent : le terrain, le type de construction, le style de maison, les matériaux de construction et enfin la conception des plans.

Le terrain, ce qu’il faut vérifier en choisissant le terrain :

Le choix du terrain est la première étape essentielle à votre projet. il est donc indispensable que vous ayez accès aux maximum d’information sur celui ci, afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avant de construire.

Qualité des sols et implantation du terrain :

L’historique, la qualité des sols, l’implantation et l’orientation du terrain. etc. un certain nombre d’information capitales et incontournables.

Le terrain a-t-il accueilli des exploitations ? a-t-il été dépollué ?

Aujourd’hui, certains terrains mis en vente ont abrité d’anciennes décharges revégétalisées, des friches industrielles, des terrains vagues et autres zones inondables.

Le terrain est-il isolé des autres habitations ?

Cela pourrait signifier qu’il a abrité des installations indésirables par le passé. Vous obtiendrez un certain nombre de réponses en vous rendant à la mairie

La qualité du sol est-elle satisfaisante ? Le sol est-il argileux ? Est-il marécageux ?

N’hésitez pas à solliciter un géotechnicien qui établira une étude du sol et vous fera une expertise complète.

Le terrain est-il trop en pente ? Observez-vous la présence de sources ?

Tous ces éléments cités rendront le terrassement plus coûteux et plus long. N’hésitez donc pas à faire appel à un géologue afin qu’il établisse une étude des sols.

Le terrain est-il correctement orienté par rapport au soleil ? Se trouve-t-il sur le flanc nord d’une montagne ? Est-il à l’ombre d’un immeuble voisin ou de grands arbres ?

Dans certain cas, vous risquez d’obtenir une maison sombre et des factures énergétiques plus élevées.

Se situe-t-il sur le versant ou au sommet d’une colline ?

Attention, ces zones sont très exposées au vent.

Le terrain est-il dans une « cuvette » ?

L’air froid a tendance à y stagne en hiver.

Le terrain est-il implanté dans une zone à risques tels que des inondations, des séismes ou des tempêtes, des avalanches ou des éruptions volcaniques ?

Demandez à consulter le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) à la mairie afin de connaître les risques naturels.

Avant de construire - Maison Eco - Alentour, maison écologique et économique, le choix du terrain
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Environnement :

Face à un simple terrain il est parfois difficile de visualiser son projet. Mais de simples promenades à des moments différents de la journée et de la semaine vous aiderons à vous imprégner de l’ambiance qui règne dans le voisinage avant de construire.

Le quartier est-il agréable ? Vous sentez-vous à l’aise dans cet environnement ? La ville vous apporte-t-elle toutes les commodités dont vous avez besoin ?

Pensez aux transports, aux commerces, aux écoles, crèches, et toute autre chose qui vous est indispensable dans un certain rayon autour de votre future propriété.

Y a-t-il des nuisances sonores ?

Tendez l’oreille pour détecter le passage des trains, des avions, ou des commerces bruyants à proximité, par exemple.

Le terrain est-il situé sur une zone de protection du patrimoine ?

Si le terrain se situe dans une zone de protection d’un monument historique, vous devez impérativement obtenir l’accord d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF) avant de construire votre maison. Si vous avez obtenu l’autorisation de faire construire votre maison dans une zone de protection d’un monument historique, vous avez fait le plus gros du travail. Mais sachez que toutes les habitations situées dans ces zones (de 500 mètres autour de chaque monument historique classé ou inscrit) font l’objet d’une surveillance particulière, et la moindre rénovation requiert l’autorisation d’un ABF.

Urbanisme :

Pas de projet immobilier sans un certain nombre de démarches et formalités à effectuer auprès de la mairie. Mais ceci peut être un passage riche d’informations en tous genres.

Le terrain est-il constructible ou s’agit-il d’un terrain à bâtir ?

Il y a souvent une confusion entre ces deux appellations. Dans le premier cas, le terrain peut recevoir une construction, mais il n’a pas encore été raccordé aux réseaux collectifs et il doit être viabilisé pour permettre la construction. Dans le cas d’un terrain à bâtir, il s’agit d’un terrain qui est desservi en eau et en électricité.

Quel est le montant des frais de notaire ?

Quand on achète un terrain à bâtir, il y a des frais notariés. Il se situe entre 7 et 8% du prix du terrain. Ils se composent des frais de mutation (taxe départementale, taxe communale et taxe d’Etat soit environ 5,80%), de la rémunération du notaire auquel s’ajout les coûts des formalités.

Quel est le coût de la viabilisation de votre terrain ?

Le coût de viabilisation d’un terrain se situe entre 5 000 et 15 000 €. Cette fourchette est large car le coût varie selon la nature du sol du terrain, sa dimension, son éloignement par rapport aux différents réseaux, etc.

Quel est le délai des raccordements ?

Le délai peut varier de plusieurs mois. Vous devez compter entre 2 et 3 mois au minimum. Délai a bien prendre en compte avant de construire.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Adressez-vous à la mairie afin de consulter le plan local d’urbanisme qui vous donnera toutes les informations nécessaires.  Si votre terrain est bien en zone constructible, vous devrez demander le certificat d’urbanisme qui vous donnera les différentes modalités.

Avez-vous connaissance de futurs projets d’aménagements locaux ?

Ces projets vont du plus insignifiant au plus pharaonique (comme la construction d’une autoroute ou d’un bâtiment public), et tous peuvent avoir une influence sur votre futur cadre de vie.

Quel est le taux d’endettement de la commune ?

Cette information vous permettra d’avoir une meilleure visibilité sur l’évolution des taxes locales. Dans l’absolu, on estime que plus la commune est endettée, plus les taxes locales seront amenées à augmenter.

Quel est le montant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties ?

Cette taxe concerne tous les terrains, quelle que soit leur nature, et vous en serez redevable si vous êtes propriétaire de votre terrain au 1er janvier de l’année en cours et qu’aucune construction n’a été érigée dessus.

Quel est le montant de la taxe d’habitation ?

Vous la connaissez bien, elle est calculée en fonction de votre situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Son taux varie sensiblement d’une commune à l’autre. Vous en serez redevable à partir du moment où vous serez installé(e) dans votre maison.

Avant de construire - Maison Eco - Alentour, maison écologique et économique, urbanisme
Avant de construire - Maison Eco - Alentour, maison écologique et économique, urbanisme

Quels sont les différentes taxes liées à l’urbanisme ?

Taxe d’aménagement (TA) ou projet urbain partenarial (PUP) ?

Entrée en application depuis de 1er mars 2012, la taxe d’aménagement (TA) se substitue à la taxe locale d’équipement (TLE) et à la taxe départementale des espaces naturels et sensibles (TDENS) et à la taxe départementale pour le financement des conseils d’architectures, d’urbanisme et de l’environnement (TDCAUE). Elle est entrée en vigueur dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan d’occupation des sols (POS) et par délibération dans les autres communes.

Si la réalisation d’équipements publics est rendue nécessaire par les opérations de construction un  projet urbain partenarial (PUP) peut être conclue. Sa conclusion est réalisé « au coup par coup » et c’est une alternative au régime « classique » de fiscalité de l’urbanisme, puisqu’il entraîne une exonération de taxe d’aménagement (et ce, pour une durée maximale de dix ans).

Concrètement, les principaux intérêts du PUP sont, d’une part, de permettre un préfinancement des équipements publics avant leur réalisation et, d’autre part, de parvenir à percevoir davantage que ne le permettrait la TA. Rappelons aussi qu’une convention de PUP ne peut être conclue que dans une zone urbaine ou à urbaniser délimitée par le PLU (zones U et AU).

En résumé, la convention de PUP ne peut intervenir qu’à l’occasion d’opérations d’aménagement ou de construction qui rendent nécessaire la réalisation d’équipements publics. Dans les autres cas, c’est la taxe d’aménagement qui sera en vigueur.

Quel est le montant de la taxe d’aménagement ?

Cette taxe est instituée par la commune ou le département où vous souhaitez construire. Elle est à payer en 2 fois, la première moitié 12 mois après l’induction du permis de construire et l’autre moitié à 24 mois. Si elle est inférieur à 1500€ elle sera à payer en une fois.

Calcul de la taxe :

Surface taxable (m²)  x  Valeur forfaitaire au m²  x  taux

Les valeurs
La surface taxable correspond à la somme de l’ensemble des surfaces de planchers clos et couverts d’une construction mesurés au nu intérieur des murs de façades, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m. Sont déduits de cette surface : l’épaisseur des murs donnant sur l’extérieur, les trémies des escaliers et ascenseurs. La valeur forfaitaire au mètre carré a été fixée à 712€ pour l’année 2014. Le taux de la taxe d’aménagement est voté par la collectivité locale pour la part qui la concerne. Rapprochez-vous de votre mairie pour connaître le taux applicable.

Abattement
Un abattement de 50% est prévu pour les 100 premiers mètres carrés de votre habitation.

Exemple de calcul : Pour une construction de 110m2 de surface taxable, sur un terrain situé à Bon Encontre, une commune ayant retenu un taux de 6,2%.
Valeur de référence : 712€
Valeur retenue pour les 100 premiers mètres carrés : 356€  (712/2)
 TA = (100 x 356 x 6,2%) + (10 x 712 x 6,2%) = 2 648,64€ (taxe communale et départementale)
Elle sera prélevée en deux versements, 12 et 24 mois après l’introduction de la demande du permis à bâtir.

Quel taxe peut s’ajouter à l’une de ces deux contributions ?

Désormais, en dehors des participations instituées dans les zones d’aménagement concerté, les constructeurs pourront être assujettis soit à la taxe d’aménagement, soit à une participation au titre d’un projet urbain partenarial (PUP).

Dans ces deux cas, il ne pourra être ajouté à l’une ou l’autre de ces deux contributions qu’une participation à la réalisation d’équipements publics exceptionnels, un versement pour sous-densité, ou une redevance d’archéologie préventive.

Participation à la réalisation d’équipement publics exceptionnels : 

Cette participation ne concerne pas l’habitat. Cette participation peut être mise en œuvre pour les installations agricoles, commerciales, artisanales et industrielles lorsque la réalisation de la construction nécessite, par sa nature, sa situation ou son importance, la réalisation d’équipements publics exceptionnels. Elle permet aux communes de se faire rembourser la totalité d’un équipement public rendu exceptionnellement nécessaire par la réalisation d’une opération.

Versement pour sous densité -VSD : 

Facultative et sectorisée par délibération de la commune le VSD est uniquement dans les zones U et AU des PLU. Le VSD a pour but de lutter contre l’étalement urbain. Il est plafonné à 25% de la valeur du terrain.

Redevance archéologique préventive : 

La redevance d’archéologie préventive doit être versée, qu’il y ait diagnostic ou non, pour les travaux ou aménagements :

  • ayant un impact sur le sous-sol (fondations d’une profondeur supérieure à 50 cm) et soumis à autorisation ou déclaration préalable, qui créent plus de 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ou
  • donnant lieu à une étude d’impact (carrières, routes, voies ferrées, canaux par exemple), dont la surface au sol (unité foncière) est supérieure à 3 000 m².

Certains travaux sont exonérés de cette taxe. Pour les projets soumis à autorisation (permis de construire ou d’aménager…) ou déclaration, le taux de la redevance correspond à 0,40 % de la valeur forfaitaire de l’ensemble immobilier, qui est actualisée chaque année. Pour une construction constituant une résidence principale un abattement de 50 % est applicable sur la valeur forfaitaire pour les 100 premiers m². La RAP doit être payée en une seule échéance environ 12 mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, du permis tacite, de la décision de non-opposition ou du procès verbal constatant l’achèvement des travaux.

Calcul de la taxe :

Surface taxable (m²)  x  Valeur forfaitaire au m²  x  taux

Exemple de calcul avec une résidence principale de 120 m² située hors Île-de-France :
[100 m² x (701/2) x 0,40 % = 140,2 €] + [20 m² x 701 x 0,40 % = 56,08 €] = 196,28 €

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